Quienes crecimos en los años 70 y 80 hemos oido infinidad de veces frases como: «Con el dinero que ganó en Alemania —o en Bélgica, o en Francia— montó un bar», o «compró dos pisos y dos de locales para alquilar». La falta de cultura financiera y de espíritu emprendedor hizo que, durante décadas, montar bares y comprar pisos para alquilar fueran prácticamente las únicas ideas de negocio consideradas por millones de españoles.
Nunca he oído a nadie decir algo como: «Con lo que ganó trabajando en Alemania compró acciones de Siemens, Allianz y otras grandes empresas alemanas, y hoy vive cómodamente gracias a los dividendos que recibe cada año». Sin embargo, alguien que hipotéticamente hubiera seguido ese camino seguramente viviría hoy mucho mejor que quienes invirtieron todo su esfuerzo en inmuebles.
En España, el ladrillo es casi una religión. A menudo se escuchan explicaciones simplistas que atribuyen esta obsesión a la pobreza histórica del país en comparación con el norte de Europa, a la incertidumbre, a la guerra civil y a la miseria que esta provocó. Según esta visión, las clases humildes habrían desarrollado una preferencia por invertir su dinero en bienes tangibles, reales, cercanos… y ¿qué hay más tangible y comprensible que una vivienda?
Sin embargo, esta explicación no se sostiene. Durante el siglo XX, los alemanes han vivido más incertidumbre, guerras y desastres que nadie en Europa: la Primera Guerra Mundial, la hiperinflación de la República de Weimar, la Segunda Guerra Mundial, y, tras esa catástrofe, la división del país y la amenaza constante de la Guerra Fría, al ser la frontera directa con el bloque comunista. Y, sin embargo, los alemanes no desarrollaron esa misma fijación cultural con el ladrillo.
Tiene que haber algo más que explique la relación de los españoles con «el ladrillo». En mi opinión es un conjunto de razones las que explican esta obsesión española por los pisos, las casas, los locales, las oficinas, etc.
Herencia cultural e histórica del modelo de propiedad
Desde el franquismo, la propiedad privada de la vivienda fue promovida activamente por el Estado como símbolo de estabilidad y progreso. El régimen impulsó campañas como «un país de propietarios y no de proletarios» y facilitó el acceso a vivienda en propiedad como parte de su política social. La idea era que un país de propietarios nunca sería un país de revolucionarios. Esa mentalidad se mantuvo en democracia: se considera que «quien no tiene una vivienda no está asentado en la vida».
Tratamiento fiscal e institucional extremadamente favorable
Hasta hace no muchos años, la compra de vivienda habitual desgravaba en el IRPF, lo que incentivó masivamente la adquisición. Los alquileres estaban fuertemente desincentivados tanto fiscal como jurídicamente. Además, la vivienda ha sido instrumento habitual de economía sumergida y ahorro informal (reformas en negro, alquiler sin declarar, etc.).
El sistema financiero español y su vinculación con el ladrillo
Los bancos españoles han orientado gran parte de su negocio hacia el crédito hipotecario. Durante décadas, acceder a un préstamo para comprar una vivienda era mucho más fácil que obtener financiación para emprender o invertir en bolsa. El mercado hipotecario y la presión comercial bancaria empujaron a millones de familias a «comprar cuanto antes».
Ausencia de educación financiera y desprestigio de la inversión bursátil
En España, la inversión en bolsa ha estado tradicionalmente asociada a especulación, riesgo, o «cosas de ricos». Mientras tanto, ðun piso se ve, se toca, se alquila»: parece más seguro, más tangible, más real. Poca gente entiende conceptos como interés compuesto, diversificación, o dividendos crecientes. En cambio, «alquilar un piso y cobrar cada mes» sí se entiende.
Elevado componente emocional y simbólico del ladrillo
En España, la vivienda no es sólo una inversión: es estabilidad, legado familiar, estatus social, y autonomía personal. «Tener tu piso» es sinónimo de madurez, éxito o seguridad, y muchas personas prefieren pagar una hipoteca a «tirar el dinero en alquiler».
Un mercado de alquiler históricamente mal gestionado
Falta de oferta pública, inseguridad jurídica para propietarios, ocupaciones ilegales, y una regulación caótica han hecho que el alquiler no sea una opción atractiva ni como inquilino ni como inversor. En contraste, en Alemania o Suiza el alquiler es estable, protegido y culturalmente normalizado.
En resumen, España no está obsesionada con el ladrillo por miedo o incertidumbre, sino porque el propio sistema político, fiscal, bancario y cultural ha construido una narrativa donde el ladrillo es la única inversión legítima, comprensible, rentable y socialmente admirada.
Es perfectamente comprensible que muchas personas prefieran tener su vivienda en propiedad: ofrece ventajas evidentes. Una vez pagado el crédito hipotecario, si lo hubo, los gastos se reducen a la comunidad, el IBI y poco más. Además, en una vivienda propia uno puede hacer reformas o modificaciones sin necesidad de pedir permiso.
También resulta razonable que, si se dispone de medios, alguien adquiera una segunda vivienda, quizá como residencia vacacional o con la idea de convertirla en hogar permanente tras la jubilación.
Lo que resulta llamativo —y difícil de justificar racionalmente— es que en el imaginario colectivo español este deseo por el ladrillo no parece tener límites naturales. La pregunta retórica «Si ya tengo dos viviendas, ¿para qué quiero más?» suena casi a sacrilegio. Todos conocemos a personas que, si las cosas les van bien, no dudan en seguir acumulando propiedades —para alquilar o simplemente «como inversión».
Y es que más alla de la vivienda habitual y una segunda vivienda de vacaciones, la idea de «invertir en vivienda» es realmente mala. De hecho, me cuesta llamar «inversión» a la compra de vivienda con fines especulativos —por eso escribo la palabra entre comillas—; siempre me ha chirriado ver «vivienda» e «inversión» juntas en la misma frase.
La vivienda es muy mala inversión por estas razones:
El costo inicial es disparatado
Imaginen que, para hacer un depósito en un banco, comprar bonos del Tesoro o adquirir acciones de Iberdrola por valor de 10.000 euros, hubiera que pagar más de 1.000 euros sólo en impuestos y gastos. Resultaría inaceptable, ¿verdad?
Pues eso es exactamente lo que ocurre en España al comprar una vivienda: entre IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, tasación, notaría, registro de la propiedad, agencia inmobiliaria —y seguramente algo más que se me escapa—, el coste inicial supera casi siempre el 10 % del valor de la operación.
Se trata de un gasto inicial disparatado, y completamente exclusivo de este tipo de «inversión».
Gran iliquidez
Vender una vivienda puede llevar meses o incluso años, según el mercado. No se puede vender «una parte», como sí ocurre con acciones o fondos.
Altísimo coste de entrada
La «inversión en vivienda» requiere una inversión inicial enorme: muchas veces se necesitan decenas o cientos de miles de euros para empezar. Eso excluye a muchos pequeños inversores y reduce la diversificación en este tipo de «inversión»
Costes de mantenimiento permanentes
Comunidad de propietarios, derramas, seguros, IBI, reparaciones, electrodomésticos averiados, fontanería, etc. Todos estos gastos reducen la rentabilidad real de la inversión.
Elevada inversión de tiempo y gestión
La «inversión en vivienda» exige una elevada dedicación de tiempo y gestión: hay que estar pendiente de todo, continuamente. Buscar inquilinos, entrevistarlos, redactar y revisar contratos, entregar llaves, gestionar cobros, fianzas, incidencias… En la práctica, es como asumir un segundo empleo no remunerado.
Imaginen por un momento que, para invertir en acciones de Iberdrola, tuvieran que trabajar gratis para Iberdrola dos horas al día. Pues algo así de absurdo —y poco eficiente— es «invertir en vivienda».
Alta inseguridad jurídica del alquiler
En España, la legislación protege al inquilino por encima del propietario, lo que conlleva riesgos importantes: impagos, casos de «inquiokupación» y posibles daños o vandalismo en la vivienda.
Si se produce un conflicto, los procesos judiciales para recuperar la propiedad pueden ser largos, costosos y emocionalmente desgastantes. Usted podría terminar pagándolo con su salud.
Además, mientras busca un nuevo inquilino, también corre el riesgo de que la vivienda sea «okupada» ilegalmente: la legislación actual otorga ciertas protecciones incluso al «okupa», complicando aún más la defensa de su propiedad.
Riesgos legales y burocráticos
Cambios impredecibles en la legislación de alquiler, topes de precios en «zonas tensionadas», obligación de ceder el uso a terceros en algunas ciudades, etc. Esto añade incertidumbre constante a la «inversión».
Rendimiento neto bajo (tras impuestos y gastos)
Aunque el alquiler bruto pueda parecer atractivo (4–6 %), tras restar todos los gastos e impuestos, el rendimiento neto real suele rondar el 2–3 %. Cualquier fondo de inversión diversificado o ETF decente supera esa cifra sin trabajo ni riesgos legales.
Concentración de riesgo
Todo el capital invertido en un único activo, en un solo lugar y en un solo inquilino (salvo que usted tenga muchos pisos). Si hay un problema (impago, siniestro, caída de mercado), se pierde mucho de golpe.
Falsa sensación de control y seguridad
VMuchos piensan que «la vivienda nunca baja», pero la historia muestra que los precios pueden caer drásticamente (como ocurrió en 2008–2013 en España).Una vivienda vacía no es un activo, es un pasivo.
Es un pasivo porque una vivienda vacía genera gastos que no se compensan con ingresos.
